¿Cuánto Son Los Costos de Cierre Para el Comprador en la Ciudad de Nueva York?

Los costos de cierre del Comprador en la Ciudad de Nueva York oscilan entre el 1.5% y el 6% del precio de compra. Los costos de cierre para el comprador son más elevados para los condominios respecto a los co-ops, y los nuevos desarrollos (también conocidos como sponsor sales) tienen los costos de cierre más elevados.

Los costos de cierre en la ciudad de Nueva York más importantes para el comprador incluyen el Impuesto de Registro de Hipoteca (1.8% a 1.925%) y el Impuesto de Mansión (1% al 3.9%) que se aplica sobre la compra de propiedades de $1 millón o más. Otros grandes costos de cierre para el comprador incluyen el Seguro de Título para los condominios y casas, honorarios de los abogados inmobiliarios así como cargos del prestamista, edificio y misceláneos.

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Impuesto de Registro de Hipoteca: 1.8% a 1.925%

El Impuesto de Registro de Hipoteca (MRT) es del 1.8% para préstamos por debajo de los 500,000 dólares y del 1.925% para préstamos de $500,000 o más. Las tasas para el MRT realmente se ubican entre el 2.05% y el 2.175%, sin embargo la mayoría de los bancos por lo general cubren un 0.25% del MRT para las compras residenciales.

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El Impuesto de Registro de Hipoteca no se aplica a los co-ops ya que el impuesto aplica a propiedades reales. Los co-ops no son considerados propiedades reales ya que los propietarios en realidad compran acciones en una corporación privada que es dueña el co-op.

Además de recibir acciones, el comprador de un co-op también recibe un alquiler de propiedad que le da el derecho a residir en el apartamento específico que está siendo comprado.

Debido a que el MRT se basa en el monto del préstamo y no en el precio de compra, puedes disminuir tus costos de cierre pagando todo en efectivo o aumentando el pago inicial de tu apartamento.

También es posible reducir el Impuesto de Registro de Hipoteca del comprador negociando una Compra CEMA con el vendedor. Esto le permite al comprador transferir de manera parcial o total la hipoteca existente al comprador, por lo tanto, la cantidad de dinero del nuevo préstamo que debe ser originado se reduce. Los vendedores también pueden beneficiarse de una Compra CEMA ya que les permite evitar pagar el Impuesto de Transferencia de Nueva York.

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Impuesto de Mansión: 1% al 3.9%

El Impuesto de Mansión es un costo de cierre del comprador progresivo aplicable a compras de $1 millón o más que oscila entre el 1% y el 3.9% dependiendo del precio de compra. El Impuesto de Mansión es un impuesto estatal cobrado por el Departamento de Impuestos y Finanzas del Estado de Nueva York, aunque la nueva tasa del Impuesto de Mansión es solo el 1% para ciudades distintas a la ciudad de Nueva York.

El Impuesto de Mansión fue establecido originalmente en 1989. Se mantuvo fijo en el 1% (sin ajuste por inflación) hasta que fue revisado en 2019 como parte de los cambios realizados a la Ley Tributaria de Nueva York.

El Impuesto de Mansión técnicamente es un Impuesto de Transferencia Adicional, sin embargo por lo general no es caracterizado entre los Impuestos de Transferencia de la ciudad de Nueva York y el Estado de Nueva York debido a que éstos son pagados por los vendedores y es habitual para el comprador pagar el Impuesto de Mansión.

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Seguro del Título: ~0.4% al 0.5%

El Seguro del Título se ubica aproximadamente entre el 0.4% y el 0.5% del precio de compra. Es un pago único que le proporciona una póliza de seguro al comprador contra cualquier defecto o futuros reclamos contra el título de la propiedad comprada y que son desconocidos al momento de la compra.

Por ejemplo: Digamos que compraste un condominio de $2 millones en 2015. El comprador anterior había comprador la unidad en 2010 antes de vendértela a ti. Antes de eso, alguien la había vendido al vendedor en 2005.

Buyer closing costs in NYC are between 1.5% to 6% of the purchase price. Buyer closing costs are higher for condos vs. co-ops, and closing costs are the highest for new developments (also known as sponsor sales).

¿Qué ocurre si el vendedor en el 2015 no era el dueño legal de la propiedad?

Si ese es el caso, la cadena de título está rota y es posible que alguien pueda hacer un reclamo de propiedad en contra de tu apartamento.

El seguro de título protege tanto al comprador como al prestamista, y la póliza de seguro cubre los honorarios legales así como tu capital.

También puedes comprar una póliza de seguro adicional llamada ‘Cláusula de Valor de Mercado’ que aumentará automáticamente el valor de la póliza de tu Seguro del Título para igualar el valor del mercado en el tiempo.

La Cláusula de Valor del Mercado es relativamente económica y está relacionada con el costo del Seguro del Título. Si planeas permanecer con la propiedad por un largo periodo, sería prudente comprar una Cláusula de Valor del Mercado ya que garantiza que el valor de tu capital estará protegido.

Calcula el valor del apartamento que puedes permitirte comprar en Nueva York con la calculadora interactiva de accesibilidad de vivienda de Hauseit.

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Honorarios del Abogado: ~$2,000 a $3,000

Los honorarios típicos de un abogado inmobiliario para el comprador están entre los 2,000 y 3,000 dólares. Los honorarios podrían ser mayores dependiendo de la complejidad de la transacción. También existen abogados de descuento que cobran menos, sin embargo, al pagar menos a un abogado debes tener cuidado de no sacrificar la calidad y posiblemente poner en riesgo el acuerdo.

El momento del pago de los honorarios del abogado es negociable. Algunos abogados solo cobran sus honorarios en el cierre, mientras que otros te piden que firmes una carta de compromiso y pagar la mitad por adelantado y el resto al momento del cierre.

En cualquier caso, siempre es bueno que el comprador hable con varios abogados y seleccione uno antes de presentar ofertas.

Incluir la información de contacto de tu abogado en la oferta puede aumentar la credibilidad de tu oferta y persuadir a un vendedor para mostrar mayor flexibilidad en el precio y otros términos del acuerdo.

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Honorarios del Edificio: ~$2,000

Todos los condominios y co-ops cobran a los compradores un conjunto de tarifas cuando hacen una compra. Entre ellos se incluyen un costo por solicitud a la junta, una cuota por mudanza y/o un depósito por mudanza.

Estas cuotas y depósitos por lo general no superan los $2,000 en conjunto. El costo por solicitud a la junta generalmente está alrededor de los $500, y la mayoría de los edificios cobra de 100 a 200 dólares adicionales por una cuota de verificación de crédito.

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Tarifas Bancarias: ~$3,000

Si te estás financiando, tendrás que pagar una variedad de tarifas relacionadas con la hipoteca, que incluyen una cuota de solicitud, una cuota de tasación, honorarios de los abogados del banco y una cuota de registro de la hipoteca.

Por lo general, la tarifa por solicitud de préstamo bancario está por debajo de los 1,000 dólares, y la cuota de tasación está alrededor de los ~$750. Debes tener en consideración que algunas tasas específicas pueden variar según el banco. Si tienes un estatus de cliente privado en un banco, podrías recibir un crédito/reducción en algunas de las tarifas así como una reducción en la tasa de interés / APR.

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