Cómo Comprar un Apartamento en la Ciudad de Nueva York

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Lo primero que debes hacer antes de avanzar en la lectura sobre cómo comprar un apartamento en Nueva York, es determinar si tiene sentido para ti comprar en lugar de alquilar.

Esto se debe a que algunos neoyorquinos tienen tan buenos contratos cuando se trata del alquiler que simplemente no tiene sentido tirar un considerable pago inicial y un tratar con todos los costos ocultos de una vivienda propia.

Por ejemplo, ¿vives en un apartamento con alquiler controlado o estabilizado?

Si es así, probablemente estás pagando un precio muy por debajo del mercado por el apartamento en el que vives. Dado que el alquiler promedio para un apartamento controlado en la ciudad de Nueva York es aproximadamente de $1,020 al mes¹, no hay razón para que compres en lugar de alquilar.

¿O qué pasa si solo pagas frugalmente $1,200 al mes por la habitación más pequeña en un apartamento que compartes con otras 3 personas?

Quizás tu habitación es realmente un rincón de la sala de estar, construido con paredes temporales. Podrías ver que esto ocurre con la gente joven en áreas como Murray Hill o el Lower East Side. En esta situación, la renta total por todo el apartamento sería de $8,000 con tu amigo de la habitación principal pagando $3,000 al mes.

Debido a que el apartamento de 3 habitaciones ya tiene un precio en el mercado, no tendrás un riesgo significativo de un gran aumento en la renta especialmente si tienes un contrato de arrentamiento de dos años. En este ejemplo, podría tener mucho sentido que sigas alquilando, especialmente si existe la posibilidad de que te mudes o abandones la ciudad en algunos años.

Las matemáticas son muy simples en los ejemplos anteriores porque es muy común ver que el mantenimiento para un apartamento co-op de 1 habitación o los gastos comunes más los impuestos para los condominios de 1 habitación son significativamente más altos a $1,000 al mes. Por lo tanto, asumiendo que no tienes que preocuparte por los pagos de la hipoteca, todavía estarías pagando la misma cantidad al mes para comprar.

Además, como inquilino tu responsabilidad mensual está limitada a tu renta, no tendrías que preocuparte por las reparaciones o los electrodomésticos dañados.

Como propietario de una vivienda, sin embargo, tendrás que calcular los costos de reparaciones y mantenimientos inesperados. Finalmente, no te olvides de los costos de la póliza de seguro de propietario de vivienda que podría costarte $2,000 o más al año.

Además tendrás que considerar los costos de cierre y los impuestos inmobiliarios relacionados con el cierre en la Ciudad de Nueva York que tendrás que pagar para comprar una vivienda. Los  más significativos de ellos son el Impuesto de Mansión, el Impuesto de Registro de Hipoteca y el seguro del título.

Finalmente, tendrás que calcular si el rendimiento proyectado que obtendrás del valor acumulado de tu vivienda superará lo que podrías ganar en otra clase de activos. Aunque podría ser divertido pensar en esto, recomendamos que no lo incluyas como parte de tu análisis ya que realmente no es posible predecir la dirección de los precios de las viviendas o de cualquier otro tipo de activos.

Además, no deberías comprar una casa basado únicamente en las expectativas de una subida en los precios de venta. Esto fue lo que generó la Gran Crisis Financiera cuando muchos prestamistas no calificados compraron viviendas que no podían pagar para especular con la subida de los precios de las viviendas.

¹Para la encuesta HPS del 2014 que se realiza cada tres años. El informe del 2017 estará disponible en Junio de 2018.

La belleza de la Ciudad de Nueva York es su gran diversidad de personas y vecindarios.

Camina 40 cuadras en Manhattan y verás el ajetreo y bullicio de Midtown así como la sensación de ciudad pequeña y el tranquilo encanto de West Village.

Si ya estás viviendo en la ciudad, entonces simplemente necesitas descubrir lo que estás buscando en tu nuevo vecindario.

Tal vez vas al trabajo en bicicleta a través del camino adyacente al bellamente renovado Parque del Río Hudson. O quizás necesitas estar ubicado en el centro donde puedes caminar o tomar fácilmente el metro para ir a tu trabajo en Midtown. Tal vez quieres estar cerca de una tienda de abarrotes que tenga precios razonables como Trader’s Joes.

O quizás te importa más estás adyacente al beating pulse de la vida nocturna de la Ciudad de Nueva York en el Distrito Meatpacking.

Si todavía no vives en la Ciudad de Nueva York, te recomendamos que visites primero la ciudad.

Tómate tu tiempo para pasear varios vecindarios en la ciudad para ver dónde realmente te ves como en casa. El vecindario debe sentirse adecuado para ti. Aún mejor, contacta a uno de los expertos en vecindarios para una visión personal de la ciudad. Si realmente quieres comprar en la ciudad y no vives aquí, necesitarás la ayuda de un agente inmobiliario experimentado en el terreno.

¡Lee nuestra guía sobre cómo encontrar un agente inmobiliario en la Ciudad de Nueva York como  tu próximo paso! Explicaremos los factores que son importantes para elegir un agente del comprador para la compra más importante de tu vida.

Obtener una carta de pre-aprobación adecuada en lugar de una carta de pre-calificación es un paso muy importante para comprar un apartamento en la ciudad de Nueva York.

Una carta de pre-aprobación es mucho más creíble que una carta de pre-calificación. Esto se debe a que la carta de pre-aprobación implica una interacción más larga, envío de documentos y una evaluación de riesgo parcial.

En contraste, una carta de pre-calificación puede ser producida con una llamada de 15 minutos con un agente hipotecario o banco sin la verificación de la documentación.

Será importante tener una carta de pre-aprobación para que tu agente del comprador pueda garantizar tu credibilidad cuando se solicite una a presentación privada o se realice una oferta. De hecho, es necesaria una carta de pre-aprobación cuando presentas una oferta en la Ciudad de Nueva York a menos que elijas renunciar a la cláusula de contingencia hipotecaria.

Sin embargo, otra razón importante por la que deberías obtener una carta de pre-aprobación hipotecaria es simplemente para tener una segunda opinión por parte de tu prestamista acerca de tu presupuesto y cuál debería ser el precio de compra máximo. Tú puedes pensar que tu ingreso califica para comprar un apartamento multimillonario con solo el 20% de enganche, pero tu banco podría pensar lo contrario. Es extremadamente importante recibir una revisión sensata por parte de un prestamista hipotecario sobre cuánto creen que puedes pedir prestado. ¡No tiene sentido seguir en tu búsqueda si necesitas una hipoteca para comprar y los bancos no te prestarán!

Este es uno de los pasos que se pasa por alto con mayor frecuencia cuando compras un apartamento en la ciudad de Nueva York.

La gente inevitablemente olvida este paso hasta que se encuentran con un contrato firmado, y de repente necesitan realizar el depósito del contrato (normalmente el 10% del precio de compra, mantenido en custodia por el abogado del vendedor).

Si tienes una cantidad finita de ahorros para el pago inicial, podrías querer considerar sacar el dinero de la bolsa de valores para que no corras el riesgo de no tener dinero suficiente para el pago inicial en caso de una caída en el mercado.

Esto es especialmente importante si apenas tienes dinero suficiente ahorrado para el pago inicial. En esta situación, definitivamente no querrás correr el riesgo de perder el depósito de tu contrato porque decidiste apostar el resto del dinero del pago inicial manteniéndolo en la bolsa de valores por algunas semanas más.

Alternativamente, si todavía no has dado el depósito del contrato, no querrás tener que presentar el depósito del contrato en caso de una caída de la bolsa de valore y todavía tienes inversiones. En esa situación, tendrás que tomar una decisión difícil. ¿Deberías envíar tu depósito del contrato de todas formas y asegurar algunas pérdidas o deberías renunciar a tu casa soñada?

Por favor recuerda que este artículo no pretender dar un consejo financiero y deberías consultar a tu agente financiero respecto a este asunto. También deberías consultar a un agente del comprador experimentado sobre lo que la gente generalmente hace en estas situaciones.

Siempre es gratis para el comprador trabajar con un agente inmobiliario. Los agentes del comprador ganan comisión de una división de la comisión pagada por el vendedor. El vendedor paga una comisión inmobiliaria fija del 5% o 6% sobre el precio de compra. El vendedor pagará esta comisión independientemente de si el comprador tiene o no un agente. Por lo tanto, si renuncias tu derecho a una representación por parte de un agente del comprador experimentado simplemente se lo entregas al agente de ventas quién ganará una doble comisión (es decir, agencia doble).

Sin embargo, solo porque tener un agente de comprador es gratuito no significa que debes trabajar con uno. Esto es especialmente importante si estás considerando trabajar con un amigo como un favor.

Ten en cuenta que este favor que casualmente estás entregando vale el 3% del precio de venta. ¿Qué estás recibiendo por eso?

No solo deberías trabajar con un agente del comprador experimentado y confiable con quien puedas comunicarte fácilmente, sino que también deberías trabajar con un agente que discretamente te reembolse una parte de la comisión que él o ella se gana.

Los agentes asociados de Hauseit te reembolsarán $20,000 o más en promedio por la comisión del agente de comprador al momento del cierre. Lo mejor de todo, como ninguno de nuestros agentes asociados descuenta abiertamente o mancilla su reputación de una forma similar, ¡nadie sabrá que estás obteniendo un mejor trato! ¡Evita la vergüenza y ahorra dinero en tu compra sin arriesgar tu negociación!

Una vez que estás establecido con un agente del comprador deberías empezar a asistir a jornadas de puertas abiertas. Puedes ahorrarle tiempo a tu agente buscando por tu cuenta casas en jornadas de puertas abiertas en las cuales puedas entrar, a menos que sea una jornada de puertas abiertas solo con cita. Si una propiedad no tiene una visita de puertas abiertas publicada, o si ni estás seguro de que realmente está disponible, por favor envía un enlace de la propiedad a tu agente del comprador. Tu agente encontrará el verdadero estado de la propiedad y programará una visita privada para ti si todavía está disponible.

Por favor recuerda firmar usando la información de contacto de tu agente del comprador en las jornadas de puertas abiertas. De esta forma te evitarás la molestia de recibir llamadas de numerosos agentes y ser agregado a una multitud de boletines de noticias.

Si eres nuevo en la cuidad, pídele agente del comprador que programe varias visitas consecutivas para ti en un día que tengas libre. Tener programado un recorrido de puertas abiertas es una de las grandes ventajas de trabajar con un agente del comprador. ¡Además, puedes aprender más sobre la ciudad con tu propio guía personal!

Es importante entender que las ofertas inmobiliarias no son vinculantes ya sean verbales o escritas. Incluso si presentas una oferta muy formal compuesta por una Declaración Financiera REBNY, una carta de pre-aprobación, una carta de oferta del comprador, una biografía y la información de contacto de tu abogado y el vendedor acepta tu oferta, no es vinculante para ambas partes hasta que se haya firmado el contrato. Una oferta solo se convierte en vinculante una vez que el comprador haya firmado el contrato de compra y haya entregado el cheque para el depósito del contrato.

Por otro lado, una oferta solo se convierte en vinculante para el vendedor una vez que el vendedor haya contrafirmado y ejecutado completamente el contrato de compra y enviado una copia al abogado del comprador.

Como resultado, el vendedor es el último en actuar y el comprador tiene una posición muy vulnerable durante uno o días en que él o ella refrende el contrato. Esto se debe a que el comprador es bloqueado y no puede demandar que el contrato y depósito sean devueltos a menos que el vendedor se retrase por una cantidad de tiempo irrazonable. Sin embargo, el vendedor puede aprovechar el contrato firmado y comprar la oferta del comprador y potencialmente venderlo a alguien más durante este periodo. ¡El vendedor no está obligado a refrendar el contrato y puede retractarse del acuerdo en cualquier momento antes de firmarlo!

Uno de los temas más comúnmente incomprendidos sobre cómo comprar un apartamento en la ciudad de Nueva York es cuando contratar un abogado inmobiliario.

De manera ideal, deberías tener a un abogado inmobiliario alineado antes de presentar una oferta. De esta forma cuando el agente del comprador presenta una oferta él o ella puede incluir la información de contacto de tu abogado en el correo de la oferta. Esto dará mayor credibilidad a tu oferta ante el agente de ventas, porque demuestra mayor seriedad de tu parte.

Sin embargo, si eres de lo que procrastinan o simplemente estás ocupado como la mayoría de los neoyorquinos, es posible que llegues a esta parte solo después tener una oferta aceptada. En esta etapa, es imperativo entrevistar y contratar a un abogado inmobiliario profesional y experimentado para que no haya retrasos. Lee nuestra guía sobre las preguntas que debes realizar a tu abogado inmobiliario cuando entrevistas a diferentes abogados.

Querrás contratar un abogado lo más pronto posible después de haber aceptado una oferta ya que el abogado del vendedor estará esperando para enviar a tu abogado el borrador del contrato de compra. Además el agente de ventas necesitará la información de contacto de tu abogado para la hoja de acuerdo. Hacer circular una hoja de acuerdo a los agentes y abogados que representan cada una de las partes formaliza una oferta aceptada y pone a todas las partes en contacto.

Después de que tu oferta haya sido aceptada, tu abogado encabezará el contrato, la debida diligencia legal y financiera en tu nombre. Eso significa que tu abogado revisará y negociará el contrato en tu nombre, y revisará minuciosamente el plan de la oferta original, los estados financieros del edificio, minutas de juntas, normas de la casa, contrato de arrendamiento con derecho de propiedad y otros documentos importantes. Tu abogado también ordenará una pequeña investigación para los condominios y casas adosadas o una busqueda del gravamen del coop para apartamentos co-op.

Si estás comprando un edificio completo como una casa adosada o independiente, querrás solicitar una inspección de la vivienda antes de firmar el contrato. Tu agente del comprador puede proporcionarte algunas recomendaciones y también puede programarla por ti. Generalmente no se realizan inspecciones de viviendas cuando compras un co-op o un condominio en la ciudad de Nueva York, aunque podría ser aconsejable hacer una en edificios con pocas unidades o construcciones nuevas.

Aunque tu abogado será responsable por la debida diligencia en tu nombre, sigue siendo aconsejable si tienes tiempo involucrarte todo lo posible. Trata de revisar algunos documentos tú mismo, tales como las normas de la vivienda y la política de subarrendamiento si estás comprando un coop en Nueva York. Cuando tu abogado hace una cita para revisar las minutas de la junta en la oficina del agente administrativo, deberías acompañarlo si es posible. ¡Las minutas de la junta pueden proporcionar información valiosa o si el edificio está bien administrado y si los vecinos en realidad están locos!

Una vez que tu abogado ha revisado y negociado satisfactoriamente todo en tu nombre, es el momento de programar una cita con tu abogado y que te explique todo antes de firmar el contrato de compra. Tradicionalmente, te reunirás en la oficina de tu abogado para recibir un resumen de la debida diligencia realizada y el contrato antes de firmar la línea punteada.

¡Recuerda llevar un cheque personal para el depósito del contrato y así tu abogado pueda enviar el contrato firmado junto al cheque al abogado del vendedor!

Una vez que tengas un contrato totalmente ejecutado, es el momento de continuar con el agente o banco hipotecario. Proporciónales todos los documentos necesarios y haz que ordenen la evaluación si todavía no lo han hecho. Una vez que el banco ha suscrito completamente tu préstamo, te darán una carta de compromiso hipotecario.

Una carta de compromiso hipotecario es un compromiso formal por parte de prestamista para prestarte el dinero para la compra específica. Ten en cuenta que la carta de compromiso típica tiene una infinidad de salidas que esencialmente las vuelve no vinculante para el prestamista en caso de algo salga mal.

Si estás comprando un coop, necesitarás una carta de compromiso de préstamo así como Acuerdos de Reconocimiento Aztech para presentar tu solicitud de compra para ante el coop.

Una vez que tienes una carta de compromiso de préstamo, puedes completar tu solicitud a la Junta Directiva de co-op la cual debes haber empezado tan pronto como el vendedor haya refrendado el contrato. Es una buena idea empezar temprano ya que muchos artículos como las cartas de referencia personal y profesional pueden tomar un tiempo en obtenerlas.

Generalmente recibirás una copia de la solicitud de venta tan pronto como tengas una oferta aceptada, pero podría ser una mejor idea esperar hasta que estés seguro de que tienes un acuerdo (es decir, un contrato firmado).

Por favor recuerda tomar en serio esta onerosa solicitud. Recuerda responder todas las preguntas, incluyendo colocar N/A para las preguntas que de otra forma dejarías en blanco.

Todo debería estar mecanografiado, así que podrías necesitar un software adicional para editar un archivo PDF. Por favor recuerda seguir las instrucciones para la solicitud de compra al pie de la letra. Si te piden 5 copias para cada miembro de la junta, entonces por favor hazlo. Si te piden que algo sea colocado en carpetas de 3 anillos, ¡entonces hazlo! Solo recuerda ser minucioso e incluye todo lo que te pidan.

Por favor asegúrate de prestar atención a los detalles y asegurarte de que todos tus números estén sumados (es decir, los números de los estados de cuenta bancarios de soporte se sumen en el resumen de tu estado financiero personal).

Por favor lea nuestra guía integral sobre la presentación de solicitud de compra profesional para la Junta Directiva del co-op para saber más!

Una vez que hayas presentado tu solicitud de compra y ésta haya sido revisada por el agente administrador del coop, ésta será enviada a la junta directiva para su revisión.

El agente administrativo solo hará una revisión preliminar para asegurarse de que no falte ninguna información. Una vez que su completitud haya sido revisada, generalmente será entregada a la junta en la siguiente reunión para su revisión por parte de los miembros de la junta.

Si tu solicitud es considerada satisfactoria y cumples con los requisitos financieros del coop, tu solicitud estará aprobada condicionalmente y recibirás una cita para una entrevista. La he entrevista con la junta directiva del coop es una oportunidad para que la junta te conozca personalmente y asegurarse de que no eres una persona completamente diferente a la persona presentada en la solicitud.

Debido a que ya has sido aprobado condicionalmente en base a tus calificaciones, esto con frecuencia es solo una reunión de cortesía para sellar su aprobación.

Por favor lee nuestros consejos sobre cómo hacer una entrevista con la junta directiva del coop para saber qué hacer y qué no hacer durante esta importante reunión.

Irónicamente, este último paso sobre cómo comprar un apartamento en la ciudad de Nueva York es uno de los más controversiales. Esto se debe a que las juntas del coop tienen el poder de rechazar a un comprador por cualquier razón, sin tener que revelar el motivo. Como resultado hay muchos compradores y vendedores molestos enfrentando los rechazos de la junta que piensan que el rechazo fue por las razones más nefastas. Sin embargo, es muy difícil demostrar que una junta rechazó a un solicitante porque son discriminatorios de alguna manera ya que no están obligados a revelar las razones del rechazo, y podría deberse a una variedad de razones legítimas.

El paso final para sobre cómo comprar un apartamento en la ciudad de Nueva York generalmente es el más sencillo. Todo ya debería estar negociado, y has recibido el visto bueno por parte del banco para proceder con el cierre.

Los abogados programarán el cierre y generalmente ocurre en la oficina del abogado del vendedor o la oficina del agente administrativo.

Habrá muchas partes que asistan el día del cierre incluyendo el abogado del banco, el abogado del comprador, el abogado del vendedor y un coordinador de cierre de la compañía de títulos. El agente del comprador y el agente del vendedor también podrían estar presentes, aunque a menudo se presentan cerca del final de todo para retirar sus cheques de comisiones¹. Esto se debe a que los agentes no tienen un papel en el cierre, ¡y si están allí es únicamente como apoyo moral!

Tu abogado te guiará durante todos los documentos que necesitas firmar y además manejará los cheques y los pagos necesarios.

Tu abogado generalmente te habrá proporcionado una hoja de cálculo con los costos de cierre exactos antes del día del cierre.  Esta hoja de cálculo normalmente es llamada declaración de cierre para transacciones inmobiliarias en Nueva York.

Una vez que se hayan firmado todos los documentos y los cheques se hayan distribuido, ¡finalmente es el momento de tomar las llaves de tu nueva casa!

¹¡Lee nuestro artículo para aprender Cuánto ganan los Agentes Inmobiliarios en la Ciudad de Nueva York!